Jaarhuur en kapitalisatiefactor bepalen WOZ-waarde bedrijfspand


De gemeente Eindhoven maakt aan de rechter in 's-Hertogenbosch niet aannemelijk dat de jaarlijks ontvangen huurprijs voor de verhuur van een bedrijfspand, niet marktconform is. De rechtbank gaat dan ook uit van de door de verhuurders ontvangen huur na indexatie en vermenigvuldigt dit met een kapitalisatiefactor.

Jaarhuur


De verhuurders zijn (bloot) eigenaar van een bedrijfspand. Per 1 januari 2005 bedraagt de jaarhuur € 53.245. De gemeente heeft de WOZ-waarde van het bedrijfspand voor het jaar 2008 (waardepeildatum 1 januari 2007) vastgesteld op € 718.000.

WOZ-waarde te hoog


De verhuurders stellen dat de WOZ-waarde moet worden bepaald door de vanaf 2005 ontvangen jaarhuur van € 53.245 te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 10,5. De WOZ-waarde wordt dan € 559.073. Volgens de gemeente is de jaarhuur niet marktconform en is de WOZ-waarde van € 718.000 eerder te laag dan te hoog. Uit een taxatierapport komt een bruto jaarhuur van € 64.200 naar voren. Door deze huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor van 11,4 zou de WOZ-waarde uitkomen op ruim € 731.000.

Marktconform

 De rechtbank beslist dat de gemeente niet aannemelijk heeft gemaakt dat de huurprijs die de verhuurders jaarlijks ontvangen niet marktconform is. De gemeente stelt dat de verhuurders met een lagere huurprijs genoegen hebben genomen om de bestaande relatie met de zittende huurder voort te zetten en zodoende geen nieuwe huurder te hoeven zoeken. Met evenveel recht kan worden gesteld, aldus de rechtbank, dat een zittende huurder bereid zal zijn een hogere huurprijs te accepteren om te vermijden dat hij elders bedrijfsruimte zal moeten zoeken. Dat verhuurders na het beëindigen van de huurovereenkomst in 2007 het pand voor € 65.000 te huur hebben aangeboden, doet hier niets aan af.

Indexatie huursom


Omdat de huurprijs van € 53.245 dus wél marktconform is kan deze als basis worden genomen voor de berekening van de waarde van het bedrijfspand. Wel moet dit huurbedrag, om te kunnen dienen als basis voor de berekening van de waarde op peildatum 1 januari 2007, worden geïndexeerd naar het prijspeil op die datum. Op basis van het prijsindexcijfer, afkomstig van het CBS stelt de rechtbank het huurbedrag vast op € 54.775 per jaar.

Kapitalisatiefactor


Vervolgens vermenigvuldigt de rechtbank de jaarhuurprijs van € 54.775 met een kapitalisatiefactor van 11. De WOZ-waarde van het bedrijfspand komt hiermee uit op € 602.525 (€ 54.775 x 11). De gemeente moet uitgaan van deze WOZ-waarde en de aanslag onroerendzaakbelasting verminderen.

Door mr. M. Hasselman

comments powered by Disqus